Кому і чому невигідний мораторій на продаж землі

Противники запровадження ринку сільгоспземель, акцентуючи увагу на його небезпеках, як правило, оминають аспекти, що свідчать про негативні наслідки дії заборони на продаж.

Йдеться про те, що значна частина громадян (причому саме тих, про кого турбуються політки), зазнають економічних збитків від існування мораторію. Це насамперед власники паїв та малі й середні фермери. Окрім того, збитків зазнають і державний та місцеві бюджети, що поширює цей негативний вплив і на тих громадян, які до сільгоспземель начебто не мають ніякого стосунку. Отже, хто і чому втрачає від існування мораторію?

Власники паїв. Які саме й чому?

  1. Власники, які з різних причин не можуть обробляти землю самостійно (наприклад, через вік). Єдиний можливий варіант, який вони мають, – здавати в оренду. Але оскільки це єдиний можливий варіант, ціна є низькою – за офіційними даними, середній розмір орендної плати на рік становить 1093 грн за 1 га. Всі інші шляхи – незаконні або напівзаконні, і загрожують власнику фінансовими втратами. Хоча, «з урахуванням середньої рентабельності сільгоспвиробництва у 30%, агрохолдинги цілком могли б сплачувати за середньостатистичний гектар 10 тис грн на рік», – вважає Олександр Охрименко, керівник Українського аналітичного центру.

«З’явиться вибір – відбудеться зростання вартості паїв і вартості оренди як суміжного ринку. За оцінками дослідників, лише близько 10% власників мають намір продати свої паї у короткотерміновій перспективі. Ці 10% отримують справедливу ціну за свої паї. Ті, хто продовжить здавати (за умов відсутності довгострокових договорів) матимуть важелі для перегляду оренди у бік збільшення. Ті хто оброблятиме власну землю — будуть підвищувати вартість власного активу, матимуть можливість давати його в заставу (якщо оцінка застави зросте, то зросте й потенційна сума кредиту)», – стверджує експерт Центру економічної стратегії Дмитро Яблоновський.

  1. Власники, які успадкували паї, але мешкають у місті й не мають наміру працювати на землі, – не можуть розпорядитися цим майном на власний розсуд. Вони можуть просто не мати часу спеціально виїжджати для укладання угод оренди, а невисока ціна оренди точно не мотивує їх витрачати час та кошти на дорогу, щоб поїхати оформити документи. Тож вони нерідко не контролюють, як використовується ця земля; а тим часом її можуть використовувати без їх відома.

«На сьогодні майже 1,4 млн. гектарів розпайованих земельних ділянок не використовуються. Близько 1 млн. осіб не обробляють і не здають земельні ділянки в оренду. Як наслідок, не використовуються земельні частки (паї) загальною площею 4,8 млн. гектарів, або близько 12% загальної площі сільгоспугідь», – такою є актуальна на сьогодні статистика, яку наводить урядова «Стратегія удосконалення механізму управління в сфері використання та охорони земель сільськогосподарського призначення державної власності та розпорядження ними», ухвалена 7 червня 2017.

«У мене є 4 га в Житомирській області, які дісталися у спадок від мами. Я розумію, що ніколи не зможу працювати на цій землі. Я хочу її продати. У нас 7 млн отримали паї, 1 млн з них вже померли; до 70% власників зараз живуть в містах. Ці люди ніколи не повернуться на цю землю. Чому вони не мають право продати свою землю? За деякий час я свої 4 га міг би продати за 8 тисяч доларів. Це 1-кімнатна квартира в Кривому Розі або 2-3 кімнатна квартира в такому місті, як Бердичів», – каже народний депутат України Вадим Денисенко.

  1. Власники, які перебувають у матеріальній скруті, – ті, для кого життєво важливо чимшвидше отримати гроші, і єдиним можливим рішенням може стати продаж землі за тою ціною, яку за неї даватимуть (гроші можуть бути потрібними терміново, наприклад, аби купити ліки). Окрім того, близько ¼ власників паїв мають вік 70 і більше років – тобто скасування мораторію є шансом для 1,6 млн громадян за життя скористатися коштами, отриманими за пай.
    Що отримують власники паїв із скасуванням мораторію:
    Можливість розпоряджатися своєю власністю Покращення фінансового становища (збільшення надходжень за оренду, можливість продати в разі потреби) Зростання вартості паїв (ринкової оцінки земель у власності громадян) поступово

Малі та середні фермери. Чому?

  1. Високі ризики для довгоокупних інвестицій на орендованій землі. Зокрема, це вкладення у багаторічні культури, у переробку, у поліпшення грунтів, у технології. Саме це створює додану вартість – тобто суттєво збільшує прибутки. Таким чином, мораторій стримує розвиток виробництва з вищою прибутковістю. Як свідчать аналітичні дослідження, ці втрати у секторі сягають 72%, але розподіляються нерівномірно – найбільше тут втрачають саме малі та середні фермери.
  2. Не мають доступу до кредитних коштів – на відміну від агрохолдингів, які розміщують акції своїх підприємств на світових біржах і залучають кредитні кошти. (До відома: у першому кварталі 2017 загальна капіталізація українських агрохолдингів, акції яких котуються на закордонних біржах, досягла найвищого показника у 3,16 млрд. євро). Після скасування мораторію кредити під заставу землі стануть також можливими для малих та середніх фермерів.

«Запровадження ринку – це можливість придбати землю в постійну власність, а згодом передати її у спадщину. Це збільшить горизонт планування, що дозволить впевненіше інвестувати у суміжні бізнеси — зберігання, переробку, вирощувати більш високо маржинальні культури, які потребують інвестицій часу (садівництво). З’явиться можливість кредитування під заставу землі», – стверджує Дмитро Яблоновський.

Що отримують с/г виробники із скасуванням мораторію:
Покращення доступу до кредитних ресурсів та їх здешевлення (для малих та середніх фермерів) Зростання прибутковості (через: залучення нових технологій – збільшення виробництва товарів із високою доданою вартістю, зростання продуктивності в секторі) Зростання інвестиційної привабливості галузі та виробника, зростання вартості акцій компаній (через: зменшення ризиків за рахунок визначеності та можливості довгострокового планування, зростання прибутковості)

Що втрачають місцеві громади

  1. Нерозвиненість малого й середнього бізнесу. Ці компанії створюють робочі місця для мешканців населених пунктів, де ведуть бізнес, і платять податки до місцевих бюджетів. Отже, мала кількість таких компаній не дозволяє збільшувати рівень зайнятості та якість життя в сільській місцевості.
  2. Бідність сільського населення не стимулює розвиток сфери послуг та розбудову інфраструктури на селі. Немає роботи – немає грошей. Немає грошей у населення – не будуть розвиватися ніякі послуги, адже людям не буде чим за це платити.
Що отримують місцеві громади із скасуванням мораторію
Додаткові надходження до бюджету (від продажу земель комунальної власності, земельного податку, зростання орендної плати) Розвиток малого й середнього бізнесу в с/г та інших галузях Нові робочі місця Зростання попиту на товари і послуги для сільського населення (за рахнок підвищення купівельної спроможності сільських мешканців)

Що втрачає держбюджет

  1. Недоотримані кошти від земельного податку. Кількість його платників – близько 7,3 млн – є значно меншою за кількість приватних землевласників та землекористувачів, яких 25,3 млн осіб.
  2. Недоотримані кошти через нелегальне використання земель та занижену орендну плату. Зараз близько 2-3 млн. га с/г земель не мають чіткого правового статусу й у більшості випадків використовуються нелегально. Це польові дороги, лісосмуги, господарчі двори, не витребувані паї та спадок, землі ліквідованих підприємств.

Окрім того, державні землі, які перебувають у користуванні державних підприємств, установ та організацій (загалом їх 3,2 млн. га), зазначається у «Стратегії удосконалення механізму управління в сфері використання та охорони земель сільськогосподарського призначення державної власності та розпорядження ними», використовуються нераціонально. Нерідко укладаються договори про спільний обробіток, що призводить до тіньового обігу коштів. В результаті з переданих в оренду земель державної власності понад 27 тис. договорів укладено із розміром орендної плати від 1 до 3 відсотків нормативної грошової оцінки земель, тобто середній розмір плати за 1 гектар становить 940 гривень.

«За попередніми розрахунками, через занижений розмір орендної плати (земель державної власності) бюджети щороку втрачають більше 1 млрд. гривень», – підсумовується в документі.

Що отримує держава із скасуванням мораторію
Додаткові надходження до бюджету (від продажу земель державної власності через аукціони, зростання орендної плати, податкових надходжень) Збільшення інвестиційної привабливості та надходження іноземемних інвестицій Збільшення вартості земель у державній власності Зростання продуктивності с/г виробнитва та рівня переробки с/г продукції Забезпечення сталого користування земельними ресурсами та залучення нових технологій Нові робочі місця Покращення матеріального становища громадян, зокрема, у сільській місцевості Зростання ВВП протягом першого року до $1,2 млрд. (залежить від умов та обмежень щодо обігу)
Таким чином, чесним кроком з боку політиків та експертів, які опонують запровадженню ринку землі, було б доносити інформацію не лише про ризики, але й про збитки, яких завдає громадянам існування мораторію. Замовчування цієї сторони проблеми робить інформацію, на основі якої громадянам пропонується сформувати своє ставлення до ринку землі, заздалегідь неповною, – а, отже, умисне спотвореною.

Ще цікаві публікації

Прокоментуйте